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多種跡象表明“松綁”的苗頭已出現(xiàn)
8月5日，國家發(fā)改委主任徐紹史在《當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和下半年經(jīng)濟(jì)工作》的專題報(bào)告中指出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策。
這是自去年兩會(huì)后和新一屆政府上任以來，管理層首次對(duì)于目前正在堅(jiān)持的房地產(chǎn)調(diào)控政策將走向何方的明確表態(tài)。
但在此之后，徐紹史又對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行了新的解釋，他指出，要建立的是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制。
市場認(rèn)為，未來房地產(chǎn)調(diào)控將在加強(qiáng)落實(shí)現(xiàn)有短期政策力度的背景下，著重進(jìn)行中長期政策制定，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制。
而所謂房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制則是指在完成住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)登記等長效機(jī)制的基礎(chǔ)工作下，從土地、金融、財(cái)稅等方面進(jìn)行改革，改革方向則使調(diào)控更加市場化。
在最新一輪的政策趨勢表述中，關(guān)于房地產(chǎn)的表述為“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，未見“調(diào)控”字眼。這與近年來提房地產(chǎn)必言“調(diào)控”的態(tài)度大相徑庭。“松綁”的苗頭一出，敏感的市場旋即給出了反映：北京拍出4.2萬元/平方米單價(jià)地王，多家上市房地產(chǎn)公司紛紛拋出再融資方案……
“維穩(wěn)”與“轉(zhuǎn)型”之舉
近日，新湖中寶[簡介 最新動(dòng)態(tài)](600208.SH)和海印股份(000861.SZ)選擇非公開發(fā)行股票的方式，新湖中寶擬融資55億元用于棚改項(xiàng)目，海印股份則擬融資8.34億元主要用于旗下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
這是近4年來，首度有房地產(chǎn)企業(yè)啟動(dòng)再融資。房地產(chǎn)企業(yè)投資熱情再度被點(diǎn)燃，或與近期房地產(chǎn)政策形勢“變調(diào)”相關(guān)。
在7月份召開的中央政治局會(huì)議上，提到“積極穩(wěn)妥推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。以“平穩(wěn)健康發(fā)展”替代了此前的“調(diào)控”基調(diào)。
“未提‘調(diào)控’字眼最主要是穩(wěn)增長的需要，這跟當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)背景有關(guān)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪時(shí)表示。
在他看來，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)低迷，而且是超出預(yù)期的低迷。多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家此前認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)去年三季度見底(7.4%)，四季度略反彈(7.9%)，今年應(yīng)該屬于復(fù)蘇形態(tài)，但結(jié)果是二季度經(jīng)濟(jì)增速回落至7.5%。所以楊紅旭認(rèn)為，穩(wěn)增長成為頭等大事，而房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)與穩(wěn)定作用是共識(shí)。
對(duì)于這種看法，社科院工經(jīng)所投資與市場研究室主任曹建海在接受本報(bào)記者采訪時(shí)卻表示，可能是此前調(diào)控政策出臺(tái)后房價(jià)繼續(xù)上漲，顯得調(diào)控?zé)o效，現(xiàn)在基本采取不調(diào)控態(tài)度，房價(jià)由市場自發(fā)地變動(dòng)。
有媒體統(tǒng)計(jì)，從2003年至今的10年時(shí)間里，管理層出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)的宏觀政策達(dá)43次，房價(jià)也隨之上漲超過10倍。
目前樓市正在顯現(xiàn)分化局面：一線城市供不應(yīng)求，房價(jià)上漲動(dòng)力強(qiáng)勁；反之，一些三四線城市供過于求銷量明顯滯后，甚至出現(xiàn)“空城”與“鬼城”，房價(jià)漲勢趨緩甚至有些回落。隨著一些地產(chǎn)開發(fā)商開始從三四線城市向一線城市“回歸”，一線城市“地王”再次頻出。
從近期高層的表態(tài)來看，雖然調(diào)控的總體基調(diào)尚未改變，但轉(zhuǎn)換思路、減少對(duì)行政性措施的依賴，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該“分而治之”。即根據(jù)不同地區(qū)的情況，做出更有針對(duì)性的調(diào)整或?yàn)槲磥碚呲厔荨?/P>
受訪人士認(rèn)為，三四線城市或出臺(tái)政策穩(wěn)定房價(jià)。“建設(shè)城市之間互聯(lián)互通、但經(jīng)營虧損的高鐵通道，意在通過國家增加債務(wù)的方式穩(wěn)定三四線城市房價(jià)穩(wěn)定�！辈芙êＵf。
他認(rèn)為，此時(shí)政治局讓房地產(chǎn)調(diào)控“保持沉默”，其實(shí)就是為了平穩(wěn)樓市情緒，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，同時(shí)也為房地產(chǎn)調(diào)控方式的轉(zhuǎn)變、建立長效機(jī)制建設(shè)做過渡性的籌劃。
“近年來，業(yè)內(nèi)一直呼吁，未來房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)在加強(qiáng)落實(shí)現(xiàn)有短期政策的基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行中長期政策制定，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，更多地用市場化手段而不是行政手段來調(diào)控。有條件地放開房企融資政策，就是弱化行政干預(yù)，通過市場規(guī)律的傳導(dǎo)，達(dá)到調(diào)整市場結(jié)構(gòu)的目的。”楊紅旭說。
近日有報(bào)道稱，新一屆政府正在醞釀房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制。該報(bào)道稱，房地產(chǎn)領(lǐng)域的改革或?qū)呢?cái)稅、金融、土地制度入手。而房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容及在此基礎(chǔ)上的全面推開、個(gè)人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)、健全不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度三大方面將為全新的中國房地產(chǎn)調(diào)控和長效機(jī)制奠定基礎(chǔ)。
中國住宅房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌在接受記者采訪時(shí)亦表示，現(xiàn)在是以靜制動(dòng)，發(fā)展市場作用，因?yàn)榇饲皣姨^頻繁干預(yù)反而覺得效果不太好，但這并不意味著國家放棄了房地產(chǎn)調(diào)控。
值得一提的是，受訪人士一致看漲下半年房價(jià)。“即便下半年房價(jià)環(huán)比漲幅收窄，所以房價(jià)總水平仍在向上移動(dòng)�！睏罴t旭預(yù)計(jì)房價(jià)會(huì)振蕩上行。
警惕地產(chǎn)投資“加碼”推高金融風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)“去調(diào)控”之后，除了普通人對(duì)于房價(jià)持續(xù)上漲的擔(dān)憂，房地產(chǎn)投資的加碼是否會(huì)繼續(xù)吹大市場泡沫，觸發(fā)市場風(fēng)險(xiǎn)也頗受關(guān)注。
原央行貨幣政策委員會(huì)委員、社科院學(xué)部委員余永定近期公開直言，目前中國房地產(chǎn)投資占比GDP過高，中國房地產(chǎn)問題源于資源嚴(yán)重錯(cuò)配。
上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)曾對(duì)媒體表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重2012年已達(dá)到了13.86%的水平。而在中國社科院一份名為《房地產(chǎn)投資的GDP占比：中國的數(shù)據(jù)》的報(bào)告顯示，該比值2007年達(dá)到10.13%，2008年前三季度也達(dá)到10.55%。
房地產(chǎn)“綁架”地方財(cái)政已成為公開的秘密。在經(jīng)濟(jì)下行、企業(yè)普遍不景氣的狀況下，中央和地方財(cái)政收入增速均明顯放緩時(shí)，地方追求經(jīng)濟(jì)增長的政績會(huì)通過大肆賣地籌集資金、彌補(bǔ)財(cái)政增速下降。
在他看來，目前信貸余額當(dāng)中30%是房地產(chǎn)，地方政府財(cái)政收入中大約30%跟土地出讓、稅費(fèi)等相關(guān)，經(jīng)過了多年的價(jià)格上升，一旦房地產(chǎn)價(jià)格下跌，尤其是缺乏購買力的三四線城市房價(jià)全線下跌，將對(duì)銀行和地方政府財(cái)政收入都將造成巨大沖擊。
而目前大量的投資正是以地方財(cái)政為“背書”�！百u地越多，投資就越大，負(fù)債也會(huì)越多，會(huì)進(jìn)一步推高地方債務(wù)而加大金融風(fēng)險(xiǎn)�！辈芙êＵJ(rèn)為。
審計(jì)署近期在全國各地掀起了“審計(jì)風(fēng)暴”，此次審計(jì)包括中央及地方政府債務(wù)，地方債很可能是重點(diǎn)。此前有媒體報(bào)道稱，江蘇很可能是國內(nèi)地方債務(wù)最嚴(yán)重的省份。而根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，江蘇省城投債余額就達(dá)到3263億元。
國土資源部法律中心7月28日發(fā)布中國土地市場指數(shù)(CLI)顯示，經(jīng)過一季度短暫調(diào)整后，地產(chǎn)市場重新進(jìn)入景氣運(yùn)行區(qū)間，全國地產(chǎn)景氣指數(shù)進(jìn)入紅燈過熱狀態(tài)。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家余豐慧撰文指出，地產(chǎn)景氣指數(shù)亮紅燈折射樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)大。因?yàn)榈禺a(chǎn)過熱，地價(jià)攀升，“地王”頻現(xiàn)，最終必然推高房價(jià)。在目前以高房價(jià)為表現(xiàn)的巨大房地產(chǎn)泡沫下，地價(jià)無節(jié)制上漲繼續(xù)推高房價(jià)，其實(shí)是在快速推高金融風(fēng)險(xiǎn)。在日本和美國，分別在房地產(chǎn)投資占GDP比重超過6.5%之后發(fā)生了經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)成為救命的稻草？楊紅旭對(duì)記者表示，房產(chǎn)稅相當(dāng)于給房價(jià)“吃中藥”。在全面征稅之前，房產(chǎn)稅對(duì)全國房價(jià)的影響不宜高估。即便屆時(shí)全面開征后，對(duì)于穩(wěn)定房價(jià)，也屬于“中藥調(diào)理”性質(zhì)的�！胺慨a(chǎn)稅的全面鋪開，估計(jì)還需要3~5年，甚至更長時(shí)間�！睏罴t旭預(yù)計(jì)。 |
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